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自住买房政策扶你上路程

发布日期:2019-05-28 19:42:36 来源:山西农业资讯网

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自住买房:政策扶你上路程

2009-02-09 09:11:00

来源:新闻晨报刊

 作者:张薇  新 

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全年政策先紧后松   CFP资料图片   2008年又是政策频出的一年。尤其是下半年,其政策出台的密集程度甚至赶超2006年。然而所不同的是,虽然2008年上半年,政策依旧以从紧作为导向,可是到了下半年,尤其是10月份

全年政策先紧后松

CFP资料图片

2008年又是政策频出的一年。尤其是下半年,其政策出台的密集程度甚至赶超2006年。然而所不同的是,虽然2008年上半年,政策依旧以从紧作为导向,可是到了下半年,尤其是10月份以后,随着金融危机影响加大,楼市的政策环境开始变得宽松。此时,一些自住客,包括首次购房和改善型购房者都左右逢源,可以在多项政策中享受优惠待遇。在交易环节的众多政策中,契税和税费的减免、普通住宅的重新划定,对于楼市的触动较为深远

交易税费:有减有免

■镜头回放

10月底,上海出台了"十四条"政策,主要在税费方面进行减免,在房贷首付、公积金及商业贷款利率方面给予优惠,以达到推动市场回暖、交投活跃的目的。

■政策实录

在"十四条"政策正式出台前,楼市早有政策救市的传闻,而"十四条"的出台则把传闻变成了现实。这些政策范围极广,涉及了房屋买卖的方方面面,包括交易环节的税费减免、贷款首付比例和利率下限的调整、保障住房体系和土地供应管理等。

税费减免方面,"十四条"中重要的一条,是放宽了去年在营业税方面的征收标准,将以往"5年期"的征收时间改为"2年期",对"转让购买满2年且为普通住房"的交易行为免征5.55%的营业税,此外,还在契税以及个人所得税方面也给予不同程度的减免,较大地降低了二手房市场的交易成本。

购房者是这轮政策的较大赢家,几乎每项政策都能给买家带来好处。

一方面,买房涉及的税费调整和贷款利率的降低可以直接降低购房者的购房和贷款成本,这些都是购房者看得见摸得着的实惠。另一方面,政策对于卖家的税收减免其实也在间接为购房者"减负"。政策出台前,为了转嫁税费,卖家大多会要求"净到手价",而在新的税收政策出台后,不少房东不再要求"净到手",原本就没有要求"净到手"的卖家更是直接调低了税费部分的房价。

■市场反应

首次置业购房者"动心"

准备首次置业的购房者对于新政的反应尤其强烈。新政出台首日,沪上多家中介公司都表示,位于中外环间的门店不断接到电话,购房者有询问政策的,也有当即就预约看房的,而到周末,门店的带看量更是狠狠地升了上去。购房者的态度开始由"观望"转为"关注"。

普通住宅:标准惊变

■镜头回放

紧接着"十四条"新政,11月初上海市的普通住宅标准也终于落地。上海满城皆是"非普通房"的尴尬局面被打破。这也是2005年以来普通住宅标准的首次变更。

■政策实录

修改后的新普通房标准为:单套建筑面积140平方米以下,内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下,五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

新标准落实后,140平方米的户型价格标准基本上依旧维持旧标准的价格基数,而90平方米的户型在单价上的限制则由原本的内环内1.75万元/平方米、内外环间1万元/平方米、外环外0.7万元/平方米,调整为内环内2.72万元/平方米、内外环间1.56万/平方米、外环外1.06万元/平方米,放宽幅度则十分明显,由此可见户型越小优惠面放宽幅度癫痫专业医院有哪些越大。

由于10月底出台的"十四条"新政不少都与普通房"沾亲带故",因此重新界定以后,新政落实的覆盖面更细更广,受惠群体数量明显增多。新标准一方面刺激了刚性需求释放,税费调整在房价上的利好集中体现在了中小户型成交上,推动全市范围内以老公房为主的中小户型二手房交投活跃;另一方面,在促进刚需释放的同时,也推动了置换需求的升温,由于老公房的交投活跃使得相当一部分带有置换改善需求的房东积极出手,也对中档以上公寓市场产生了间接的利好效应。

■市场反应

卖家让利幅度增加

普通住宅标准更新后,买卖双方的心态又发生变化。卖家的让利幅度则跟随新标准的出台有所增加。根据新的普通住宅标准,目前上海市至少4-5成的挂牌房源为普通住宅,这些房源在交易时候可以享受到较高9成的税费优惠。在此情况下,多数卖家表示愿意让利降价,以期尽快促成交易,买家则反而推迟了购房计划。他们认为,政府越是大力鼓励楼市交易,越是意味着楼市不景气,目前的房价还有下行空间,既然不急于买房,那么无所谓再等等。

改善型购房:政策鼓励

■镜头回放

12月中下旬,税收政策再度有了更新。更新后的税收政策更加宽松。在新西安中际资料的政策条件下,即使是交易未满两年的房屋进入市场交易,营业税也能有所优惠。

■政策实录

如果说10月底的"十四条"更多的是鼓励首次购房,那么12月份的这波政策则主要是为了刺激"第二套房屋"的交易。

根据政策,个人转让购买超过2年(含2年)的住房,普通住房免征营业税,非普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税;个人转让购买不足2年的住房四川的癫痫病医院那个专业,普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税,非普通住房按其转让收入全额征收营业税。

营业税是二手房交易税费中所占比例极大的一部分。这部分税费的大幅减免有效降低了交易环节的成本。以一套未满两年、买入总价100万元的普通住宅计算,如果卖出是150万元,按原政策购买普通住宅不足两年转让的,按其转让收入全额征收营业税,为150万×5.55%=83250元。新政策出台后,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税,为(150万-100万)×5.55%=27750元,减少了55500元。

■市场反应

卖家不再惊慌跌价

这轮新政的出台,同样也给楼市带来了一丝变化。较明显的表现就是卖家的信心增强了。首先,卖家不愿意再"谦让"了,他们已经渡过了心理浮躁期,从而可以更加心平气和地等待买主自动上门,而不是自乱阵脚,惊慌跌价。这种心态在持有市区老房子的房东身上表现得更为明显。其次,市场上两年内的房源也出来挂牌了。随着税费的减免,一些2007年后被买入的房源出现在市场上,其中不乏高品质的次新房。而之前一度盛行的"售转租"房源,也因为下半年楼市接连有政策出台,而重新投入了买卖市场。